Покупка квартиры в новостройке от подрядчиков.

Ответим на все часто задаваемые вопросы при покупке новостройки у подрядчиков:

Кто такие подрядчики и почему они продают квартиры в новостройках?

Квартиры от подрядчиков, как явление, возникли еще во времена 90-х годов, когда проблемы с наличностью решались бартером. Так строительная компания привлекала для выполнения строительных, монтажных отделочных и т. д. работ специальные организации. За выполнение этих работ строительная организация расплачивалась квадратными метрами.

Изменяется ли цена у квартиры, которая продается от подрядчика?

Получив квадратные метры, подрядные и субподрядные организации продавали их, как правило по цене ниже, чем у застройщика.

Преимущество продаваемых квартир от подрядных организаций одно, но очень весомое - ЦЕНА. Иногда, следует отметить, строительные компании для привлечения клиентов делают акции, по которым предложения цены на квартиру выгоднее или равно ценам на квартиры от подрядных организаций.

Сколько квартир находится на продаже у подрядчиков и отчего их количество зависит?

В разные периоды времени количество бартерных квартир увеличивалось или уменьшалось. Количество подрядных квартир на рынке недвижимости практически прямо зависит от экономической ситуации в государстве. При ухудшении - количество предложений от подрядчиков увеличивается и, соответственно, при благоприятных условиях - уменьшается. Есть еще факторы, влияющие на наличие или отсутствие предложений подрядных квартир в жилых комплексах. К таким факторам относятся:

1. Финансовое положение строительной компании. Чем лучше финансовое положение, тем меньше взаиморасчетов по бартеру. В Краснодаре есть крупные Строительные компании, которые имеют практически замкнутый круг по перечню работ, необходимых для строительства многоквартирного дома. У таких компаний фактически не встречаются квартиры, продаваемые от подрядных организаций. Но исключения есть всегда.

2. Внутренняя политика строительной компании. По этому критерию застройщиков можно разделить на 2 вида. Первые - это те, которые сознательно реализуют за выполнение работ подрядными организациями квартиры, стараясь избавиться от неликвида. В этом случае не редко у подрядчиков встречаются квартиры, которые выгоднее по цене, чем у застройщика, но по критериям комфорта проживания уступают предложениям застройщика. Ко второй части относятся строительные компании, которые за выполнение работ с подрядчиками расплачиваются только деньгами. При растущем рынке недвижимости этот подход дает возможность получить максимальную прибыль. Дело в том, что при растущем рынке цена на стадии котлована может отличаться от цены построенного дома примерно от 20 до 40%. Но в настоящее время есть риск, того что цена на квартиры может не только не расти, но и к завершению строительства уменьшиться. В этом случае застройщику выгодно расплачиваться с подрядчиками на ранних этапах квадратными метрами.

Какие основные вопросы необходимо учесть при покупке квартиры в новостройке от подрядчиков?

Основными являются юридические вопросы по переоформлению квартиры на потенциального покупателя. Сложность заключается в том, что у подрядных, субподрядных и строительных организаций нет единой схемы фиксации или переоформления квадратных метров. Таких форм множество. Для минимизации рисков двойных продаж или обмана необходимо участие профессионального стороннего юриста.

Из-за юридических вопросов не всегда такой объект возможно приобрести по ипотеке или по военной ипотеке.

Где и как продаются квартиры от подрядчиков и какая цена за посреднические услуги?

Как правило, квартиры от подрядчиков продаются через агентства недвижимости или тех, кто называет себя «помощниками» подрядчиков или даже, представляющиеся подрядчиками. Вопрос в том, какими принципами руководствуются вышеперечисленные участники рынка. Одни открыто озвучивают стоимость услуг покупателю, общепринято на рынке - это это 3% от стоимости объекта недвижимости. В данном случае у покупателя есть конкретная стоимость всех расходов при приобретении квартиры. В случае, если озвучивается продажа без комиссии, то стоимость этой комиссии однозначно скрыта в цене предлагаемой квартиры. И величина комиссионных. как правило, превышает 3%.

На квартиры от подрядчиков уже не действует ФЗ №214, защищающий дольщиков?

Есть мнение у обывателей, что квартиру от подрядчика покупать рисковано, так как покупатель не защищен законом. На самом деле если дом строится в соответствии с требованиями ФЗ №214, покупатель должен заключить или договор уступки прав требования или договор долевого участия, которые в обязательном порядке проходят государственную регистрацию. Другие предворительные соглашения о продажи квартиры между покупателем и подрядчиком не относятся к нормам 214 ФЗ (защищающих права дольщика) и при возникновении спорных вопросов относятся к сфере гражданско - правовых отношений. Подробную сему переоформления квартиры необходимо выяснять у подрядчика и застройщика. Они могут отличаться друг от друга в зависимости от первоначальных договоренностей сторон. В любом случае для исключения рисков следует обращаться к юристу. Опытный агент по недвижимости должен пошагово объяснить покупателю квартиры процесс переоформления, этапы сделки, порядок расчетов и т. д.

Для приобретения квартиры от подрядной организации и даже от застройщика необходимо найти надежного и честного риелтора, который сможет разобраться во всех вопросах и найти лучшее решение жилищного вопроса.