- Вы здесь:
-
Главная
- Прогноз рынка на 2025 год
2025 год на рынке недвижимости
Какие перспективы у рынка недвижимости в 2025 году и что будет с ценами.
2025 год — это год "охлаждения" и адаптации рынка недвижимости к новым реалиям после нескольких лет ажиотажного спроса. Это рынок покупателя, где можно найти выгодные предложения, особенно если у вас есть наличные или вы подходите под условия адресных льготных программ. Продавцам же придется быть гибкими и готовыми к торгу. Существенного оживления рынка не стоит ждать до значительного снижения ключевой ставки Центрального Банка.
Рынок недвижимости в 2025 году зажат между двумя основными силами, которые и определяют все последующие тенденции.
Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ.
Ключевая ставка находится на высоком уровне. Это не временная мера, а долгосрочная стратегия борьбы с инфляцией. Для банков это означает дорогие деньги, которые они привлекают. Следовательно, рыночная ипотека для конечного потребителя не может быть дешевой. Ставки делают ежемесячный платеж неподъемным для большого количества потенциальных заемщиков.
Спрос на ипотеку, не подпадающую под льготы, практически парализован. Это напрямую бьет по вторичному рынку и по той части первичного, которая не охвачена господдержкой.
С 2020 по середину 2024 года рынок жил в условиях искусственно стимулированного спроса. Массовая льготная ипотека привела к аномальному росту цен на новостройки (в некоторых регионах до +100% за 4 года) и создала огромный ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем (до 40%). Застройщики, видя этот спрос, вывели на рынок рекордные объемы жилья. По данным ДОМ РФ, на середину 2024 года объем нераспроданного жилья в строящихся домах достиг почти 100 млн кв. м.
Теперь, когда основной "допинг" в виде массовой льготной ипотеки убрали, рынок столкнулся с двумя проблемами одновременно: огромное предложение (затоваривание) и резко сократившийся спрос.
Эти два фактора — дорогие деньги и последствия "перегрева" — формируют основу для всех дальнейших прогнозов.
Первичный рынок (новостройки): "Рынок покупателя" с оговорками
Прогноз: Снижение реальных цен через скидки и акции, а не через прайс-лист.
Застройщикам психологически и экономически сложно напрямую снижать цены в прайс-листах. Это вызывает недовольство тех, кто купил раньше, и ухудшает финансовые показатели для банков, которые выдали проектное финансирование (стоимость залога снижается). Поэтому снижение будет маскироваться:
- Прямые скидки: "Только в этом месяце скидка 15%". Это самый честный, но все еще "временный" способ снизить цену.
- Субсидирование ставки: Застройщик платит банку комиссию (например, 5-10% от суммы кредита), чтобы снизить ставку для покупателя с рыночных 18% до приемлемых 8-10%. Эти расходы уже заложены в цену квартиры, но для покупателя это выглядит как доступный платеж. Это будет основной инструмент продаж.
- Товарные бонусы: Отделка, паркинг, кладовка в подарок. Стоимость этих опций может достигать 500-800 тыс. рублей, что является существенной скрытой скидкой.
Покупатель, подходящий под условия льготных программ, окажется в выигрышном положении. Он сможет выбирать из множества предложений и активно торговаться, получая реальную выгоду, невидимую в официальных прайсах.
Эскроу-счета защищают дольщиков, но не застройщиков от провала продаж. Если продажи идут плохо, банк, выдавший проектное финансирование, видит риски и может повысить ставку по кредиту для застройщика или отказать в финансировании новых проектов. В условиях низкого спроса начинать новые масштабные стройки — прямой путь к убыткам. Поэтому девелоперы сосредоточатся на завершении и продаже уже начатых объектов.
Вторичный рынок: "Ледниковый период"
Прогноз: Медленное, но уверенное снижение цен.
Вторичка лишена практически всех льгот. Ее покупатель — это либо человек с наличными, либо тот, кто берет ипотеку по заградительным рыночным ставкам. Таких покупателей мало. В то же время предложение на вторичном рынке растет: люди, купившие новостройки для инвестиций или переезда, выставляют свои старые квартиры на продажу. Возникает дисбаланс: продавцов много, покупателей нет. Единственный способ продать — снижать цену. Процесс будет медленным, так как частные продавцы не так гибки, как застройщики, и часто держат цену до последнего.
Срок продажи квартиры увеличится с 1-2 месяцев до 4-6 месяцев и более. Реальные сделки будут проходить с дисконтом 10-15% от первоначальной цены.
Загородная недвижимость и ИЖС: "Тихая гавань"
Прогноз: Сохранение высокого спроса и активности.
Это единственный сегмент, где льготы работают в полную силу. Семейная, IT, Сельская и Дальневосточная ипотеки позволяют строить или покупать готовые дома по ставкам 3-6%. Для многих семей, особенно с детьми, это становится единственной возможностью улучшить жилищные условия. Строительство дома площадью 120 кв. м по льготной ипотеке может быть сопоставимо по ежемесячному платежу с покупкой двухкомнатной квартиры в 60 кв. м по рыночной ставке. Выбор для многих очевиден.
Спрос будет смещаться от самостоятельного строительства ("хозспособ") к работе с аккредитованными банками подрядчиками, так как это требование для получения льготной ипотеки. Будет расти рынок готовых коттеджных поселков от застройщиков.
2025 год — это год болезненного, но необходимого "излечения" рынка от перегрева. Высокая ключевая ставка и отмена массовых льгот выступают в роли "хирурга". Это рынок покупателя, но покупателя расчетливого, который либо имеет наличные, либо идеально вписывается в узкие рамки оставшихся госпрограмм. Продавцам придется смириться с новой реальностью и стать значительно более гибкими в ценообразовании. Стабильного роста цен на недвижимость в 2025 году ожидать не стоит; напротив, реальная стоимость жилья (с поправкой на инфляцию и скидки) будет снижаться.
