Ипотека на недвижимость Краснодара 2024.

Прошедший год оказался очень сложным для всех на рынке недвижимости. Ипотечное кредитование испытало резкое падение спроса в моменты, когда ставки по ипотеке взлетели вслед за ключевой ставкой ЦБ. После снижения ставки и введения субсидированных программ с низкой ключевой ставкой от застройщиков, рынок более-менее выровнялся. Также девелоперы переживали, что произойдет закрытие льготных семейных программ, но в последний момент государственные программы продлили и небольшим увеличением ставки.

От 2024 года основные застройщики и банки ждут сохранения выдач ипотечных кредитов на уровне предыдущего года с помощью государственной поддержки — продление государственных программ и сохранение темпов сдачи жилья на прежнем уровне. 

Если посмотреть на ипотечный рынок в перспективе, есть тенденции, которые могут привести к серьезным изменениям. Средний срок ипотечного кредитования увеличивается и с каждым годом обновляется. Еще в августе прошлого года предельный срок кредитования в среднем был 23 года, а сейчас он уже 25 лет. Такое увеличение происходило на фоне снижающейся платежеспособности клиентов, банки вынуждены были растягивать кредит, чтобы новые ипотечные заемщики могли оплачивать весь срок ипотеки.

Сейчас средний ипотечный возраст ипотечного заемщика составляет 33-38 лет, когда эти семьи полностью закроют ипотечный кредит, уже наступит пенсионный возраст. Банкам невыгодно давать кредиты людям, способным погасить выплаты только через 24-25 лет. Для того, чтобы ипотечный рынок оставался более-менее устойчивым и понемногу продолжал расти, необходимо понижать либо стоимость жилья либо ставки по ипотеке. Со времени пандемии государство субсидирует ипотечные программы, предлагая различные программы на новостройки со сниженной процентной ставкой. Все эти льготные программы (семейные, сельская ипотека и т.д.) уже вызвали на рынке новостроек подобие пузыря. Доля льготных государственных кредитов от всего объема выдаваемых кредитов составляет от 20 до 45%. Речь идет о периоде последних трех месяцев. К тому же застройщики совместно с банками стали предлагать субсидированную ипотеку от 0,1%, увеличивая при этом стоимость самой квартиры. Доля таких околонулевых ипотечных кредитов вначале года составила около 30%. Получается, что две трети российского рынка недвижимости искусственно подняты в цене как минимум на 20% (данные взяты из исследования Центробанка).

Рассчитывая, какой оптимальной должна быть рыночная ставка, чтобы клиенты продолжали брать ипотеку, многие игроки рынка понимают, какие реальные должны быть и цены на квартиры. Средний покупатель жилья не стал за это время финансово состоятельнее, а предельный платеж для них остался прежним.

Аналитики предсказывают, чтобы сохранить ипотечные платежи на прежнем уровне, на рынке новостроек может наступить обрушение цен от 20 до 30%. С этим согласны не все девелоперы, но делать точные прогнозы сейчас мало кто возьмется.

Ипотека на вторичном рынке жилья будет оставаться с более-менее стабильной ставкой, здесь изменений пока никто не предвидит. Наоборот, в связи с постепенным сворачиванием льготных ипотечных программ на новостройки, возможен небольшой отток клиентов и первичного рынка на вторичный. Застройщикам придется снизить цены, вторичный рынок уже снижается и отреагирует еще большим снижением стоимости жилья. В результате цены на рынке недвижимости могут прийти к нормальному уровню, соответствующему сегодняшней экономической ситуации.